NOI（Net Operating Income）についてのコラム
allstar1. NOIとは？ NOI（Net Operating Income、純営業収益）は、不動産投資における重要な指標で、物件が生み出す純粋な収益力を示します。NOIは、物件の収益性を評価する際の基礎となる数値であり、物件の運営状況や投資判断に影響を与える要素となります。
NOIの計算式は以下の通りです。
NOI=総収入−営業費用NOI = 総収入 - 営業費用NOI=総収入−営業費用
2. NOIの計算方法 NOIの計算において、まず物件の総収入（Gross Income）を算出します。これは、賃料収入や共益費、その他の関連収入を含みます。次に、運営にかかるすべての営業費用（Operating Expenses）を差し引きます。営業費用には、管理費、修繕費、固定資産税、保険料などが含まれます。
例えば、ある物件の年間総収入が1,000万円で、営業費用が300万円の場合、NOIは700万円となります。この数字が、物件の純粋な収益力を示すことになります。
3. NOIの重要性 NOIは、物件の収益性を客観的に評価するための基準として広く用いられます。不動産投資においては、NOIが高いほど、物件の収益性が高いと判断されます。また、NOIはキャップレート（Cap Rate）やDCF法（Discounted Cash Flow）の計算にも使用されるため、他の指標との関連性も非常に高いです。
投資家にとって、NOIはキャッシュフローの源泉となるため、物件購入の際の価格設定や融資判断、売却時の価値評価において重要な役割を果たします。
4. NOIとCF（Cash Flow）の違い NOIは、物件の営業費用を差し引いた後の収益を示しますが、借入金の返済や税金は含まれていません。一方、CF（Cash Flow、現金収支）は、NOIから借入金返済や税金を差し引いた後の、手元に残る現金を示します。
NOIが高くても、借入金の返済や税金が大きい場合、最終的なCFが少なくなる可能性があるため、NOIとCFの両方を考慮した投資判断が必要です。
5. NOIの改善方法 NOIを改善するためには、収入の増加と費用の削減が考えられます。例えば、賃料の見直しや新たな収益源の開拓によって総収入を増やすことが可能です。また、物件の管理コストや修繕費用の削減、エネルギー効率の改善などにより、営業費用を抑えることも有効な手段です。
6. まとめ NOI（Net Operating Income）は、不動産投資における収益性を評価するための基本的な指標です。物件の純収益を正確に把握することで、適切な投資判断が可能となります。NOIを理解し、効果的に活用することで、不動産投資の成功を目指しましょう。
このコラムを通じて、NOIの重要性を理解し、今後の不動産投資の分析に役立ててください。
