不動産の売買契約における契約不適合責任について
allstar不動産取引を行う際、買主が購入した物件が契約内容と異なる場合、売主が負うべき責任として「契約不適合責任」があります。これは、物件が契約通りでない場合に修補や損害賠償を請求できるもので、2020年4月の民法改正により重要な変更が加えられました。
1. 民法改正による変化
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」の規定が「契約不適合責任」に変更されました。旧民法では「隠れた瑕疵」に対する責任が問われましたが、新民法では「種類、品質、数量のいずれかが契約に適合しない場合」に対する責任が問われるようになりました。これにより、買主が購入前に発見できたかどうかに関係なく、売主に責任を追及できるようになりました。
契約不適合には、物質的なもの（例：雨漏り）、法律的なもの（例：建築規制）、心理的なもの（例：過去に事件があった物件）などが含まれます。
2. 契約不適合による買主の請求権
新民法の契約不適合責任では、買主は次の4つの権利を売主に対して請求できます：
- 追完請求：契約内容に適合しない物件について、修補や履行の追完を求めることができます。
- 代金減額請求：追完請求に売主が応じない場合、不具合の程度に応じた代金の減額を求めることができます。
- 損害賠償請求：契約不適合により生じた損害について賠償を求めることができます。
- 契約解除：契約の目的が達成できない場合、契約の解除を求めることができます。
3. 買主が責任追及できる期限
買主が契約不適合責任を追及するには、契約不適合を知ったときから1年以内に売主に通知する必要があります。通知後、損害賠償等の請求権は契約不適合を知ったときから5年、物件の引き渡しから10年で時効となります。ただし、数量の不足や権利の不適合、売主の悪意や重過失がある場合には、通知期限の制限はありません。
4. 特約による契約不適合の変更・排除
契約不適合責任は特約によって変更・排除することが可能です。実務では「売主は契約不適合責任を負わない」や「引き渡しから1年間のみ責任を負う」などの特約が設けられることが一般的です。ただし、売主が宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業法の規定が適用されます。
売買契約書における契約不適合責任の記載例
以下は、売買契約書における契約不適合責任の一例です。
コードをコピーする第○条
買主は、買主の責めに帰すべき事由によらず本物件が契約内容と適合しないときは、修補またはその他の方法による履行の請求をすることができる。
2 買主が、本条に基づく履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償の請求または契約解除権の行使をする場合には、売主に対し、本物件が契約の内容に適合しないことを知ったときから1年以内にその通知をしなければならない。ただし、売主がその事実を知りまたは重過失により知らなかったときは、この限りでない。
このように、契約不適合責任に関する規定は、不動産取引において非常に重要な要素です。契約を締結する際には、これらの内容を十分に理解し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
