イールドギャップとキャップレートについてのコラム
allstar1. イールドギャップとは？ イールドギャップ（Yield Gap）は、不動産投資において、物件の収益性を他の投資商品と比較するために使用される指標です。具体的には、不動産の利回り（キャップレート）と無リスク資産、例えば国債などの利回りとの差を指します。
イールドギャップの計算式は以下の通りです。
イールドギャップ=キャップレート−無リスク利回りイールドギャップ = キャップレート - 無リスク利回りイールドギャップ=キャップレート−無リスク利回り
イールドギャップが大きいほど、不動産投資の収益性が高いとされ、投資対象として魅力的と見なされます。逆にイールドギャップが小さい場合、不動産投資がリスクに見合うリターンを提供していない可能性があるため、他の投資商品と比較する際の指標として重視されます。
2. キャップレートとは？ キャップレート（Capitalization Rate）は、不動産投資における投資利回りを示す指標で、物件の収益性を簡単に評価するために使われます。キャップレートは、物件の純収益（NOI: Net Operating Income）を物件の購入価格で割ることで計算されます。
キャップレートの計算式は以下の通りです。
キャップレート=純収益（NOI）物件価格キャップレート = \frac{\text{純収益（NOI）}}{\text{物件価格}}キャップレート=物件価格純収益（NOI）
例えば、物件の年間純収益が500万円で、物件価格が1億円の場合、キャップレートは5%となります。この数字は、投資家がその物件に投資した場合にどれだけのリターンが期待できるかを示します。
3. イールドギャップとキャップレートの関係 イールドギャップとキャップレートは、どちらも不動産投資における収益性を評価するために使われますが、異なる視点からの分析となります。キャップレートは物件単体の収益性を示すのに対し、イールドギャップはその収益性が他の投資商品と比較してどれだけ有利であるかを測る指標です。
例えば、ある物件のキャップレートが5%で、無リスク資産の利回りが2%の場合、イールドギャップは3%となります。この場合、不動産投資が無リスク資産よりも高いリターンを提供していると判断でき、投資家にとって魅力的と見なされる可能性が高まります。
4. イールドギャップとキャップレートの活用方法 不動産投資において、キャップレートは投資判断の際に物件の収益性を評価するために使われます。キャップレートが高い物件は、相対的に収益性が高いとされますが、その分リスクが高い可能性もあります。
一方、イールドギャップは、キャップレートと他の投資商品との比較を通じて、投資先を選定する際の判断材料となります。市場全体の金利動向や経済状況を考慮しながら、イールドギャップの大きさを見極めることで、より適切な投資判断ができるでしょう。
5. まとめ イールドギャップとキャップレートは、不動産投資において非常に重要な指標です。キャップレートは物件の収益性を直接示し、イールドギャップはその収益性が他の投資商品と比較してどれだけ有利かを評価します。これらの指標を理解し、活用することで、投資判断をより確実なものにすることができます。
