不動産の譲渡と税金

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

不動産の譲渡において、主たる居住用財産である土地・建物を売却した場合、譲渡所得金額の計算において3,000万円（譲渡益が3,000万円に満たない場合はその金額）が控除される特例があります。

特例の対象となる主たる居住用財産の譲渡

次の条件に該当する場合、特例の対象となります。

1. 自己居住用に供している家屋とその敷地を譲渡する場合
2. 自己が家屋に居住しなくなった日から3年経過後の年末（12月31日）までに譲渡する場合
3. 家屋を取り壊した場合、取り壊しから1年以内にその敷地の譲渡契約を締結する場合（取り壊し後に敷地を貸し付けた場合は不可）
4. 転勤等で単身赴任中に配偶者等が居住している家屋とその敷地を譲渡する場合（複数の自宅がある場合は主たる居住用のもの）

特例の対象外となる譲渡先

1. 配偶者・直系血族
   • 夫（妻）名義の自宅を妻（夫）に譲渡する場合や、父（母）親名義の自宅を子に譲渡する場合。
   • 義父（義母）名義の自宅を子の配偶者（婿・嫁）に譲渡する場合は特例の対象となります。
2. 生計を一にする親族
   • 兄名義の自宅を生計を一にする弟に譲渡する場合。
   • 兄が生別の弟に自宅を譲渡する場合は特例の対象となりますが、兄は譲渡後に継続して同居はできません。
3. 経営する同族会社等
   • 同族会社の社長が自分名義の自宅を経営する会社に譲渡する場合など。

適用要件

• 譲渡した居住用財産の所有期間や居住期間の長短は、この特例の要件ではありません。
• ただし、3年に1度しか適用できません（前年または前々年にこの特例や特定の居住用財産の買換え特例等を受けていないこと）。

長期（短期）譲渡所得金額の計算

• 長期（短期）譲渡所得金額の計算では、譲渡益から3,000万円（譲渡益が3,000万円に満たない場合はその金額）が控除されます。

譲渡所得金額＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除（最高3,000万円）

居住用建物の所有者と土地の所有者が異なるとき

居住用建物の所有者と敷地である土地の所有者が異なる場合、土地のみの所有者は原則として特例の対象になりません。ただし、以下の要件を全て満たせば、その残額（3,000万円－建物の譲渡益）を土地の所有者の譲渡益から控除できます。

1. 居住用建物と敷地である土地を同時に譲渡していること
2. 建物の所有者と土地の所有者が親族関係にあり、かつ生計を一にしていること
3. 土地の所有者は、建物の所有者とその建物に居住していること

また、居住用建物と敷地である土地を共有している共有者は、主たる居住用財産の譲渡に該当すれば、共有者ごとに特例の対象となります。

主な他の特例との関係

• 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは重複適用が可能ですが、特定の居住用財産の買換え特例とはいずれか一方の選択適用となります。

以上が、不動産の譲渡と税金に関する特例の概要です。特例の適用には細かな条件があるため、詳細な確認が必要です。