区分所有法とマンション生活の基礎知識
allstar日本のマンション生活において、知っておきたい法律の一つが「建物の区分所有等に関する法律」、通称「区分所有法」です。この法律は、マンションの各部分の所有権や利用方法を定め、住人同士の調和を図るためのものです。この記事では、区分所有法に基づく基本的な概念をわかりやすく説明します。
1. 専有部分と共用部分、敷地利用権
マンションとは？
日本で「マンション」とは、耐震・耐火性に優れた集合住宅を指し、一棟の建物が構造上区分された複数の部分に分かれているものをいいます。各部分は住居や店舗、事務所、倉庫などの用途に供することができ、これらの部分それぞれに所有権が存在します。これを「区分所有権」といい、区分所有法により管理されています。
専有部分と共用部分
- 区分所有建物：数個に区分され、それぞれが所有権の対象となっている一棟の建物。
- 専有部分：区分所有建物の中で、住居や店舗、事務所などの用途に供することができる部分。
専有部分の要件
一棟の建物が区分所有建物となるためには、次の2つの要件を満たす必要があります。
- 構造上の独立性：各部分が他の部分と壁などで完全に遮断されていること。
- 利用上の独立性：各部分が他の部分から完全に独立して使用できること。
共用部分
専有部分以外の建物の部分を共用部分といい、これは区分所有者全員の共有物です。共用部分の持分は原則として専有部分の床面積の割合によりますが、規約で別途定めることも可能です。なお、共用部分の持分は専有部分と分離して処分することはできません。
規約共用部分の登記
本来専有部分として利用できる建物の部分を規約で共用部分にすることができますが、そのためには専有部分の登記記録に共用部分である旨を登記する必要があります。
2. 敷地利用権と敷地権
敷地利用権
区分所有建物の専有部分を所有するための敷地に関する権利を敷地利用権といいます。これは所有権のほか、地上権や賃借権なども含まれます。敷地利用権は、規約に別段の定めがない限り、専有部分と分離して処分することはできません。つまり、専有部分が譲渡された場合には、敷地利用権も同時に移転します。
敷地権
敷地利用権として登記された権利で、建物と分離して処分できないものを敷地権といいます。敷地権が登記されると、専有部分の権利変動の際に敷地利用権に関する登記は不要となり、取引が簡略化されます。
3. 他の専有部分の使用請求
区分所有者は、自分の専有部分や共用部分を保存・改良するために必要な範囲で、他の区分所有者の専有部分や共用部分の使用を請求することができます。ただし、賃借人などの占有者にはこの請求権は認められません。
これらの基本的な事項を理解することで、マンション生活をより快適に、安心して過ごすことができるでしょう。区分所有法に基づくルールを守り、良好なコミュニティを築いていきましょう。
