不動産の譲渡と税金

不動産の譲渡に関する税金の中でも、居住用財産の譲渡損失に対する特例は重要なポイントです。ここでは、損益通算および繰越控除の特例について解説します。

1. 居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の特例

2023年12月31日までに居住用財産を譲渡し、損失が生じた場合、一定期間内に買い換えにより居住用財産を取得（住宅借入金等による）すると、その譲渡損失について損益通算および繰越控除ができます。

(1) 譲渡資産の要件

• 所有期間が5年超（譲渡した年の1月1日において）

(2) 買換資産の要件

1. 面積要件：建物床面積が50m²以上
2. 住宅借入金等の要件：損失の繰越控除をする各年末に住宅借入金等（償還期間10年以上）の残高がある
3. 取得期限：譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日まで
4. 居住開始期限：取得した年の翌年末まで（譲渡年の翌年中に取得したものは翌々年末まで）

(3) 効果

• 譲渡損失と他の所得との損益通算
• 損益通算後の損失金額を翌年以降3年間繰り越し可能

(4) 留意点

• 譲渡損失の金額のうち500m²を超える敷地部分は損益通算後、繰越控除できない
• 繰越控除は合計所得金額が3,000万円以下の年分のみ適用（譲渡年の損益通算には所得制限なし）
• 住宅借入金等特別控除と併用可能だが、所得税が0円の場合は特別控除が実質的に使えない
• 毎年の確定申告が必要

2. 特定居住用財産の譲渡損失の特例

2023年12月31日までに居住用財産を譲渡し損失が生じた場合、買い換えをしなくても譲渡資産の譲渡対価を上回る住宅借入金等の残高があれば、その譲渡損失の一部について損益通算および繰越控除ができます。

(1) 譲渡資産の要件

• 所有期間が5年超（譲渡した年の1月1日において）
• 売買契約日の前日に住宅借入金等の残高がある

(2) 買換資産の要件

• 買い換えは要件ではない（賃貸住宅や老人ホーム等に転居する場合も適用可能）

(3) 効果

• 譲渡損失と他の所得との損益通算
• 損益通算後の損失金額を翌年以降3年間繰り越し可能

(4) 留意点

• 譲渡損失の金額は「住宅借入金等の残高・譲渡対価」が限度
• 繰越控除は合計所得金額が3,000万円以下の年分のみ適用（譲渡年の損益通算には所得制限なし）
• 毎年の確定申告が必要

---

まとめ

• 居住用財産の譲渡損失には特例がある
• 買い換えを伴う場合と伴わない場合で特例の適用条件が異なる
• 毎年の確定申告が必要であることを忘れずに