不動産取引に関する法律解説: 住宅瑕疵担保履行法

不動産取引において重要な法律の一つに「住宅瑕疵担保履行法」があります。この法律は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、新築住宅の基本構造部に関する瑕疵（欠陥）を10年間修補する責任を建設業者や宅地建物取引業者に義務付けています。経営破綻や資力不足によってこの責任が履行されないことを防ぐため、法律では資力の確保が義務付けられています。

1. 資力確保の方法と報告・説明

建設業者や宅地建物取引業者は以下のいずれかの方法で資力を確保する必要があります。

1. 住宅瑕疵担保保証金の供託
2. 住宅瑕疵担保責任保険への加入

さらに、年に1回、国土交通大臣または都道府県知事に対して資力確保の状況を報告し、取引の際には宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明で資力確保措置について説明する義務があります。

2. 住宅瑕疵担保保証金の供託

新築住宅の修補費用を確実に支払えるよう、過去10年間に供給した住宅の数に応じた保証金を供託所に供託します。住宅事業者が倒産した場合など、修補ができない場合には買主や注文者が供託所へ直接修補費用の還付を請求することが可能です。

3. 住宅瑕疵担保責任保険への加入

国土交通大臣が指定する保険法人に加入することで資力を確保します。この保険の内容は以下の通りです。

• 保険金額: 2,000万円（オプションで2,000万円超も可）
• 保険期間: 10年以上
• 免責金額: 10万円（住宅取得者負担）

保険料は住宅の種類や規模により異なりますが、建設地域による差はありません。建設業者や宅地建物取引業者が保険料を支払い、紛争処理機関によるあっせんを受けることができます。また、住宅事業者が倒産した場合には、買主や注文者が直接保険法人に修補費用を請求することができます。

このように「住宅瑕疵担保履行法」は、新築住宅の購入者が安心して取引を行えるようにするための重要な法律です。