不動産の売買契約における手付金の役割

不動産の売買契約において、手付金は重要な役割を果たします。不動産の売買価格は高額であり、買主が代金を即時に用意するのは難しいことが多いため、売買契約時に手付金の授受が一般的に行われます。手付金は最終的には売買代金の一部として充当されます。

手付金と売買代金

不動産の売買において、買主が全額を即時に用意するのは難しく、また代金の支払いと物件の引渡しは同時履行が原則となります。これにより、売主が代金の全額を受領すれば、即時に引き渡しを行う必要があります。こうした背景から、手付金の授受が契約時に行われることが多く、この手付金は後に売買代金の一部として充当されます。

手付金の額

手付金の額には法的な制限はありませんが、実務上は売買代金の約1割程度が一般的です。ただし、宅地建物取引業者が売主であり、買主が宅地建物取引業者でない場合、宅地建物取引業法により手付金の額は売買代金の2割以内と定められています。

手付解除

手付金には以下の3種類があります：

1. 証約手付：契約成立の証拠としての手付金
2. 違約手付：契約違反の罰としての手付金
3. 解約手付：契約解除権を留保するための手付金

特に定めがない場合、手付金は「解約手付」として扱われます。宅地建物取引業者が売主であり、買主が宅地建物取引業者でない場合、売主が受領した手付金は「解約手付」とみなされます。

手付解除は、特別な原因がなくても契約履行に着手する前であれば可能です。買主は手付金を放棄することで、売主は受領した手付金の倍額を現実に提供することで契約を解除できます。ここで、売主は単に解除の意思を伝えるだけでなく、実際に手付金の倍額を買主に提供する必要があります。

倍額という言葉は、売主にとって大きなペナルティのように感じられますが、実際には買主から受領した手付金の返還に加え、その同額を負担することがペナルティとなります。どちらが解除する場合でもペナルティは同額です。この手付解除によって、解除を申し出た側には損害賠償責任は生じず、解除された側も損害賠償請求はできません。

契約の履行に着手したとは、売主の場合は「引き渡し」や「登記の移転」などを指し、買主の場合は「売買代金の提供」（内金や中間金など手付金以外の金銭の授受）を指します。なお、買主が住宅ローンの申し込みを行った段階は履行の準備に過ぎず、履行の着手には至っていないため、売主は手付解除が可能です。

不動産の売買契約における手付金について理解を深めることで、より安心して契約を進めることができます。詳細については専門家に相談することをお勧めします。