不動産の売買契約に関する重要ポイント

不動産の売買契約において、債務不履行や損害賠償は避けられないリスクの一つです。ここでは、債務不履行の具体例や損害賠償について詳しく解説します。

債務不履行と損害賠償

売主が物件を引き渡さない、買主が代金を支払わないなど、どちらかが正当な理由なく債務を履行しない場合、相手方は損害賠償請求や契約の解除をすることができます。契約が解除されると、双方は原状回復義務を負い、既に受領した物や代金を返還しなければなりません。そのため、買主は手付金の返還を請求する権利を持ちます。

1. 履行遅滞

履行遅滞とは、売主が約束の期日に物件を引き渡せない場合など、履行が可能であるにもかかわらず履行すべき時期に履行しないことを指します。この場合、相手方は相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除することができます。売買契約では、履行は同時に行われるため、売主が登記に協力しない場合などの履行遅滞が発生すると、買主が代金を支払わないことは債務不履行に該当しません。また、買主が契約で定めた引渡し日より早く残代金を支払った場合でも、売主が引渡し日までに引き渡していない場合は、売主の履行遅滞には該当しません。

2. 履行不能

履行不能とは、売主の不注意により引き渡し前に物件が焼失するなど、契約後に履行が不可能となった場合を指します。全ての履行ができない場合や一部の履行では契約の目的を達成できない場合、相手方は直ちに契約を解除することができます。

3. 損害賠償額および違約金

民法では、債務不履行を理由に契約を解除した場合、損害賠償を請求することができます。この損害賠償額は、債務不履行と因果関係のある損害のみであり、その立証は損害賠償を請求する側が行わなければなりません。これは非常に困難な場合も多いです。なお、自然災害などの本人の責めに帰すことができない事由による債務不履行の場合、損害賠償責任は免除されます。

実務においては、契約条項に違約金を定め、これを損害賠償額の予定とすることが一般的です。例えば、以下のような契約条項があります。

売買契約書における契約違反による解除と違約金の記載例

plaintextコードをコピーする第○条 (契約違反による解除)
売主または買主のいずれかが本契約に基づく義務の履行をしないときは、その相手方は、不履行した者に対して催告の上本契約を解除し、違約金として売買代金の20%相当額を請求することができる。

売主が宅地建物取引業者である場合、損害賠償額や違約金は売買代金の20%までに制限されており、これを超える額を定めた場合は無効となります。

これらのポイントを理解し、適切に契約を結ぶことが重要です。不動産売買においては、法律的な側面を十分に理解し、リスクを最小限に抑えるように努めましょう。