不動産の売買契約について

不動産の売買契約において、特に重要な要素となるのが売買対象となる土地や建物の面積です。それぞれの面積について詳しく見ていきましょう。

土地の面積

土地の面積には、「登記面積」と「実測面積」があります。また、実測面積を表示するための図面には二種類あり、「確定測量図」と「現況測量図」が存在します。

1. 確定測量図:
   • 全ての境界線について隣地所有者の承諾を得た後に実測した図面です。
2. 現況測量図:
   • 一部の境界線について隣地所有者の承諾を得ていない状態で実測した図面です。

土地の売買価格の決定方法には、「登記面積」を基にした「公簿売買」と、「実測面積」を基にした「実測売買」の二つの方法があります。

• 公簿売買:
  • 登記面積を前提として売買価格を決定します。契約に際して測量を実施しない場合には、「後日、実測面積との差異があっても売買代金の増減の精算を行わない」旨を契約条項として明示する必要があります。
• 実測売買:
  • 実測面積を前提として売買価格を決定します。契約時に実測面積が判明していない場合は、登記面積で売買価格を決定し、「後日、実測により登記面積と実測面積に差異が生じた場合には残代金支払日に精算する」旨を契約条項として明示しておく必要があります。

建物の面積

建物の面積についても複数の基準が存在します。具体的には「登記面積」や「施工面積」などです。

• 登記記録の床面積:
  • 建物の登記記録における床面積は、壁・柱の中心線で囲んだ面積（壁芯面積）で登記されます。
• 区分建物の床面積:
  • マンション等の区分建物の床面積は、壁・柱の内側線で囲んだ面積（内法面積）で登記され、マンションの分譲広告では壁芯面積で表示されるため、登記面積とは差異があります。

特にマンションのバルコニー部分については共用部分であり、専有部分の床面積には含まれない点にも注意が必要です。