不動産投資分析の収益還元法

DCF法で使う係数

不動産投資の分析において、DCF法（Discounted Cash Flow：割引現金流）を用いることは、投資の価値を正確に評価するための重要な方法です。この手法では、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて投資判断を行います。DCF法で使用する主な係数について説明します。

（１）割引率

割引率とは、将来のキャッシュフローを現在価値に変換する際に使用される率です。不動産投資においては、投資家が期待するリターンやリスクの水準に基づいて設定されます。割引率が高いほど、将来のキャッシュフローが低く評価され、投資の現在価値が低くなるため、慎重に設定することが重要です。

（２）複利原価率

複利原価率は、将来の1回のキャッシュフローを現在価値に割り引くための係数です。これは、特定の割引率に基づいて将来の金額を現在の価値に変換するための計算に使用されます。

■割引率5％の複利原価率（例）

例えば、割引率を5％と設定した場合、将来の1年後、2年後、3年後のキャッシュフローを現在価値に変換するための複利原価率は以下のようになります：

• 1年後：0.9524
• 2年後：0.9070
• 3年後：0.8638

このように、複利原価率は将来のキャッシュフローをより正確に現在価値に変換するための重要な係数です。

（３）複利年金原価率

複利年金原価率は、将来にわたって一定期間に渡る一連のキャッシュフロー（年金）を現在価値に割り引くための係数です。これは、不動産投資において、賃料収入などの定期的なキャッシュフローを評価する際に使用されます。複利原価率と同様に、割引率に応じて計算され、将来のキャッシュフローを現在価値に変換します。

（４）還元利回り

還元利回りは、投資物件の収益性を評価する際に使用される指標です。これは、投資物件から得られる年間の純収益を投資額で割った値で表されます。還元利回りは、不動産市場におけるリスクや期待収益に基づいて設定され、投資家が物件の価値を判断する際の基準となります。一般的には、割引率よりも高い還元利回りが求められることが多いです。

これらの係数を適切に理解し、活用することで、不動産投資における収益還元法をより正確に行うことができます。