不動産賃貸業務における所得税について
allstar不動産賃貸業務は、所得税の観点から特別な注意を要する収益源です。個人が現物不動産投資で得る賃料収入などは「不動産所得」として取り扱われ、所得税や住民税が課されます。また、事業的規模で不動産を貸し付ける場合には、事業税も課されます。住宅以外の建物の賃料収入については、「消費税および地方消費税」の対象となります。
不動産所得の定義と対象
不動産所得とは、個人の所得税において、事業所得や譲渡所得を除く、次の資産の貸し付けによる所得を指します。
- 不動産の貸し付け：地代、家賃、駐車場料金、商品のケース貸しの所得、ネオンサインや広告看板の使用料などが含まれます。
- 不動産の上に存する権利の設定：借地権の設定などに伴う権利金や保証金（返還を要しないもの）が該当します。権利金の額が土地の時価の半分以下の場合は不動産所得とされ、それを超える場合は譲渡所得となります。
- 船舶および航空機の貸し付け：総トン数20トン以上の船舶や航空機の貸し付けも対象となります。
総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入だけでなく、名義書換料、承諾料、更新料、頭金などの名目で受け取るものや、共益費などの名目で受け取る電気代、水道代、掃除代なども含まれます。賃料はその支払日をもって収入に計上します。
必要経費
不動産所得の必要経費には以下のものが含まれます。
- 経常的支出：事業を継続する上で必要な費用です。公租公課、維持修繕費、給料などが該当します。
- 公租公課には、登録免許税や不動産取得税、固定資産税、都市計画税、事業税、利子税などが含まれます。
- 給与については、生計を一にする親族に支払う場合は一定の条件を満たす必要があります。
- 損害保険料、借入金利子も全額必要経費に算入可能です。
- 減価償却費：建物の経済的価値を維持するための費用です。減価償却は、取得日や建物の種別により方法が異なります。
- その他の必要経費：広告宣伝費、立退き料などが含まれます。立退き料については、個人が支払った場合は必要経費として計上できますが、建物の譲渡に伴う立退き料は譲渡費用として扱われます。
事業的規模の貸し付け
事業的規模での貸し付けでは、生計を一にする親族に支払う給与の必要経費算入だけでなく、固定資産の損失も全額必要経費に算入されます。これは、取り壊し、除却、滅失などの損失が対象です。事業的規模でない場合、必要経費算入額は損失額控除前の不動産所得の金額までとなります。
事業的規模の判定基準
- 形式基準：「5棟10室」基準で判断されます。例えば、貸室8室と貸地10件を持つ場合、10件の貸地は2室に相当し、合計10室となり事業的規模と判断されます。
- 実質基準：収入状況や管理状況により、社会通念上事業といえる程度の規模かどうかで判断されます。
これらの内容を理解し、適切に管理することで、不動産賃貸業務における税務リスクを軽減できます。
