不動産の譲渡と税金

相続した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除

相続した空き家を譲渡する際には、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。令和9年12月31日までに相続し、相続開始直前に被相続人のみが居住していた空き家およびその敷地が対象です。

長期（短期）譲渡所得金額の計算

譲渡所得金額は以下の計算式で求められます：譲渡所得金額=総収入金額−(取得費+譲渡費用)−特別控除(最高3,000万円)譲渡所得金額 = 総収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除(最高3,000万円)譲渡所得金額=総収入金額−(取得費+譲渡費用)−特別控除(最高3,000万円)

適用要件

この特例を適用するには、以下の要件を全て満たす必要があります：

1. 対象となる空き家の建築年：1981年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く）であること。
2. 譲渡の期限：相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
3. 譲渡対価の額：譲渡対価の額が1億円以下であること。
4. 使用状況：相続時から譲渡時まで事業用・貸し付け用・居住用に供されていないこと。
5. 耐震基準：建物を除却せずに譲渡する場合、譲渡時に一定の耐震基準に適合していること。

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、特例の適用対象となるためには以下の要件を満たす必要があります：

1. 要介護認定等：被相続人が介護保険法に規定する要介護認定を受け、相続の開始直前まで老人ホーム等に入所していたこと。
2. 使用状況：老人ホーム等に入所してから相続の開始直前まで、その家屋が事業用・貸し付け用・他者の居住用に供されていなかったこと。

税率

相続により取得した空き家およびその敷地の譲渡には以下の税率が適用されます：

• 長期譲渡所得金額（所有期間が5年以上）：
  • 所得税：15%
  • 住民税：5%
• 短期譲渡所得金額（所有期間が5年以内）：
  • 所得税：30%
  • 住民税：9%

主な他の特例との関係

相続税の取得費加算の特例とこの特例は選択適用となりますが、特定の居住用財産の買換え特例とは重複適用が可能です。相続した空き家を譲渡した年中に自宅を譲渡した場合、双方の譲渡益が3,000万円特別控除の対象となりますが、控除額の合計は3,000万円が限度となります。

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この特例を活用することで、相続した空き家の譲渡による税負担を軽減することが可能です。適用要件や税率などの詳細については、専門家に相談することをおすすめします。