不動産の契約関係：保証契約について
allstar1. 保証契約の意義
不動産契約において、債権者は債務者の履行に不安を感じることがあります。こうした場合、債務の履行を確実にするために保証人を求めることがあります。この保証人との間で締結される契約を保証契約と呼び、保証人は保証債務を負います。
例えば、賃借人が家賃を支払わない場合、保証人や連帯保証人がその責任を負います。保証契約は書面または電磁的記録によらなければ効力を生じませんが、公正証書である必要はありません。また、通常の保証と連帯保証があり、連帯保証は通常の保証の一種ですが、特定の違いがあります。
2. 保証人の要件
債務者が保証人を立てる義務を負う場合、保証人は行為能力者であり、弁済資力を有することが必要です。行為能力者とは、未成年者や成年被後見人などの制限行為能力者以外の者を指します。
保証人が行為能力者でなくなったり弁済資力を失った場合、債権者は代わりの保証人を立てるよう請求できます。また、要件を満たす保証人を立てられない場合、他の担保を供することで代えることができます。この規定は債権者が保証人を指名した場合には適用されません。
3. 保証人の権利
保証契約では、保証人に以下の権利が認められています：
- 催告の抗弁権：保証人が履行請求を受けた場合、まず主たる債務者に請求するよう主張できる権利。
- 検索の抗弁権：主たる債務者に弁済資力があり、強制執行が容易であることを証明すれば、主たる債務者の財産に対して強制執行を行うよう主張できる権利。
- 分別の利益：共同保証の場合、各保証人は保証債務の額を平等に分割して負担。
- 求償権：保証人が債務を弁済した場合、主たる債務者に対して求償できる権利。
4. 保証債務の範囲と性質
保証人が責任を持つ債務を保証債務と言います。個人保証人の場合、保証債務には極度額を定めなければなりません。不動産賃貸借における保証人の債務範囲は、主たる債務（家賃）およびその利息、違約金、損害賠償などが含まれますが、極度額により負担は限定的です。
保証債務の性質には以下の点があります：
- 独立性：保証債務は主たる債務とは別個独立の債務。
- 補充性：保証債務は主たる債務者が債務不履行に陥った場合に初めて履行義務が生じる二次的な債務。
- 付従性：保証債務の成立、変更、消滅は主たる債務に従う。
- 随伴性：主たる債権が譲渡された場合、保証債務も同時に譲受人に移転。
- 同一内容性：保証債務と主たる債務の内容は原則として同一。
5. 保証債務の相続
保証債務（連帯保証を含む）は原則として相続人に引き継がれます。ただし、身元保証や信用保証など、内容が不確定で相続人に過度な負担となる場合は相続の対象外となります。
6. 連帯保証
連帯保証は、通常の保証（単純保証）とは異なり、主たる債務者が弁済できない場合に二次的に履行責務を生じる性質が認められず、保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担します。連帯保証には催告・検索の抗弁権がなく、債権者は直ちに連帯保証人の財産に強制執行することが可能です。また、分別の利益も認められず、連帯保証人が数人いる場合でも、各連帯保証人は債務の全額について責任を負います。ただし、連帯保証人間の内部関係では、各連帯保証人に負担部分が存在し、弁済後に他の連帯保証人に求償することができます。
このように、不動産契約における保証契約は多岐にわたり、保証人や連帯保証人の役割と権利、義務を理解することが重要です。
