借地借家法における借地権とその契約
allstar1. 借地法と借地借家法の適用
借地借家法(以下、新法)は1992年8月1日から施行されていますが、その適用は原則として施行日以降に成立した借地契約に限られます。従って、新法施行前に成立した既存の借地契約には、新法の規定ではなく借地法(以下、旧法)の規定が適用されます。
2. 借地契約の存続期間
旧法における借地契約の存続期間
- 堅固建物：最初の存続期間が60年で、更新後は30年。30年以上の約定存続期間を定めた場合、それを超える約定は有効。
- 非整四建物：最初の存続期間が30年で、更新後は20年。20年以上の約定存続期間を定めた場合、それを超える約定は有効。
新法における借地契約の存続期間
- 普通借地権の場合：最初の存続期間が30年で、更新後は次の条件に従います。
- 最初の更新は20年、2回目以降は10年。
- 当事者間で30年より長い期間を定めた場合はその期間。
- 契約で30年より短い期間を定めた場合は30年。
3. 借地契約の更新
普通借地権の場合、借地契約は存続期間を除き、同条件で更新されます。更新は以下の方法で行われます。
- 借地権設定者と借地権者の合意による更新。
- 借地権者の請求による法定更新。
- 使用継続による法定更新。
4. 建物の滅失と再築
借地権者が建物の再築を希望する場合、借地権設定者の承諾が必要です。再築期間を定めるためには裁判所の許可が必要となります。
5. 朽廃による借地権の消滅
新法では朽廃による借地権の消滅規定はなく、建物の減失として扱われます。
6. 借地権の対抗要件
借地権者は借地権の登記を備えるか、借地上に登記された建物を所有することで、第三者に対抗できます。
7. 借地権の譲渡・借地の転貸
借地権の譲渡や転貸は地上権と賃借権によって扱いが異なります。地上権の場合は借地権設定者の承諾は不要ですが、賃借権の場合は必要です。
8. 借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可
裁判所は特定の条件下で借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。
9. 底地の譲渡
借地権設定者が底地を譲渡する場合は、借地権者の承諾は不要です。
10. 借地上の建物の賃貸借と譲渡
借地上の建物を賃貸借する場合、借地権設定者の承諾は特約がなければ不要です。ただし、建物の譲渡においては借地権設定者の承諾が必要です。
これらの規定に基づき、借地権の契約や関連する手続きを適切に行うことが重要です。
