DSCR（借入金償還余裕率）
allstar1. DSCRとは？ DSCR（Debt Service Coverage Ratio）は、不動産投資における重要な指標で、借入金返済能力を測るために使われます。具体的には、物件から得られる純収益（NOI: Net Operating Income）が、借入金の返済額をどれだけ上回っているかを示す指標です。投資家にとっては、リスク管理の一環として、物件が借入金の返済に十分な収益を生み出せるかどうかを確認するために役立ちます。
2. DSCRの計算方法 DSCRは、以下の式で計算されます。
DSCR=純収益（NOI）年間借入金返済額DSCR = \frac{\text{純収益（NOI）}}{\text{年間借入金返済額}}DSCR=年間借入金返済額純収益（NOI）
例えば、ある物件の純収益が500万円で、年間の借入金返済額が400万円の場合、DSCRは1.25となります。この場合、物件の収益は借入金返済額の1.25倍となり、返済に対して余裕があると評価されます。
3. DSCRの評価基準 一般的には、DSCRが1.0以上であれば、物件の収益が借入金の返済額をカバーできていると見なされます。しかし、1.0ギリギリではリスクが高いため、1.2〜1.5以上のDSCRを目指すことが望ましいとされています。これは、予期せぬ収益減少や支出増加に対する余裕を持つためです。
4. DSCRの重要性 投資家にとって、DSCRは物件の収益性だけでなく、融資を受ける際の条件にも影響を与える重要な指標です。銀行や金融機関は、融資を行う際にDSCRを参考にして、借入金の返済リスクを評価します。DSCRが高いほど、融資条件が有利になる可能性が高く、逆に低い場合は融資額が制限されるか、金利が高くなることがあります。
5. DSCRの改善方法 DSCRを改善するためには、物件の収益を増やすか、借入金返済額を減らす方法が考えられます。例えば、賃料の見直しや空室率の改善、運営コストの削減などが収益の増加につながります。また、借入金の返済スケジュールを見直したり、リファイナンスを検討することで、返済額を減らすことも有効です。
6. まとめ DSCRは、不動産投資の安定性を測る重要な指標です。投資を検討する際には、単に物件の収益性だけでなく、借入金返済に対する余裕がどれだけあるかを評価することが必要です。これにより、リスクを抑えた堅実な投資判断が可能となります。
このコラムを通じて、不動産投資におけるDSCRの理解を深め、今後の投資判断に役立ててください。
